Nem mintha fenyegetne minket, hogy van pár százezer felesleges ausztrál dollárunk, amit ingatlanvásárlásra szeretnénk költeni, de azért az ember fia csak elábrándozik azon, hogy ha sok pénze lenne (akár a lottó 5-ösből, akár hitelből) venne-e lakást/házat, vagy sem. Az ábrándozás persze csak az áltlagos pénzügyi ismereteink mentén zajlik, kollégáinkkal folytatott beszélgetések alapján, és az illusztráció kedvéért fiktív számokkal dobálozunk.
Kezdjük az alapoknál. Vegyünk egy két fős családot, tegyük fel, vagy friss bevándorlók, vagy épp pályakezdők. Mondjuk ebből adódóan nincs nyugdíjmegtakarításuk, azaz ha nem szeretnének éhen halni 65 éves koruk után, akkor érdemes a jövőbeli terveik kialakításakor ezt is figyelembe venni. Tételezzük fel, hogy mindketten dolgoznak. Innentől kezdve azonban már több szenárió létezik:
1. a pár nem tud megtakarítani egy fillért sem a heti fizetésből, azaz havi 0 dollár a megtakarításuk (éves szinten 0)
2. a pár pár száz dollárt tud megtakarítani a heti fizetésükből, mondjuk havi 1000 dollárt (éves szinten 12 000-t)
3. a pár több ezer dollárt tud megtakarítani a havi fizetésükből, mondjuk havi 3000 dollárt (éves szinten tehát 36 000-t)
Az első esetben nagyon valószínű, hogy az alanyoknak arra sincs módjuk, hogy egy ingatlanvásárláshoz letegyék a minimálisan 5-20%-os foglalót (biztosítással vagy anélkül), illetve kifizessék az ügyvédi, és egyéb járulékos költségeket. A második és harmadik esetben előbb-utóbb össze tudják szedni az induláshoz szükséges összeget. A kérdés, megéri-e?
Maradva a fikciónál, mondjuk, hogy a pár szeretne egy 500 000 dolláros ingatlant vásárolni lakhatási célra, SA-ban. Első ingatlan, diplomások, kapnának rá állami támogatást is. Letesznek 80 000 dollárt, és felvesznek 420 000 dolláros hitelt, 30 évre. (Tekintsünk el attól, hogy a berendezésre is kell költeni.) Mit jelent ez? 6,7%-os kamat mellett heti 580-620 dollár körüli törlesztőt. Vegyük azt, hogy korábban 400 dollárért béreltek ingatlant, tehát a heti lakhatásra fordított kiadásuk 220 dollárral nőt, havi szinten 880-nal, éves szinten 10 560-nal. Rezsi nélkül.
A példa második párja számára ez azt jelenti, hogy éves szinten 1440 dollár marad a zsebükben a megtakarításából (12 000 – 10 560), amit vagy rezsire, vagy nyugdíjra, vagy tök mindegy mire tudnak elkölteni. Ha nem változik a fizetésük, akkor ez a 30 éves futamidő alatt 43 200 dollár plusz mindössze (tudom, ilyen nincs, mármint, hogy ne változzon a fizetésük, de a példa kedvéért feltételezzük, hogy folyamatosan csak ugyan annyit tudnak félrerakni).
A példa harmadik párja számára ez azt jelenti, hogy 25 440 dollár marad a zsebükben éves szinten (36 000 – 10 560), ami 30 év alatt változatlan feltételek mellett 763 200 dollár. Jobban hangzik, nem? Ja, meg akkor van egy ingatlanjuk is.
Mi van akkor, ha nem vesznek, hanem továbbra is bérelnek egy ingatlant, és megtakarítanak? Számoljunk úgy, hogy mind a második, mind a harmadik pár rendelkezik ugyanannyi összeggel, mint amennyit le kellene tenniük az ingatlanért, tehát a példában említett induló 80 000-rel. Nem jut eszükbe más, mint hogy lekössék a pénzüket a bankjuknál a maximum futamidőre (5 évre). 4,55% mellett ez 18 200 dollár körüli kamatot jelent a futamidő végén. Mondjuk azt, hogy az előbbi pár így 5 év alatt 78 200 dollárt takarít meg (feltételezve, hogy ugyanannyit tudnak félrerakni minden évben, mint korábban, tehát 12 000*5 év + a lekötésből származó kamat)). A teljes összeget (80 000 + 78 200) újra lekötve, maximum futamidőre, mondjuk csak 3,5%-os kamattal innentől kezdve, 26 285 dollárt a hozmaból + 60 000 dollárt a félretételből spórolnak meg. Azaz újabb 5 év után 86 285 dollárral gazdagabbak, és a kezdetek óta eltelt 10 év alatt 156 485 dollárt hoztak össze pluszban (5 évente 10%-kal növelve a megtakarítást). Hogy megint csak egyszerűsítsek, 30 évre úgy vetítem át az itteni összeget, hogy nem számolok további növekedéssel, csak simán megszorzom hárommal. Így a végeredmény: 470 355 dollár. Ebből továbbra sem jön ki egy ingatlan, csak egy viszonylag kellemes nyugdíjas élet.
Ugyanezt számoljuk végig a harmadik párral is. Tehát ők is berakják a kezdeti 80 000 dollárjukat a bankba, 5 évre, 4,55%-on, amiért 60 hónap után ugyanúgy kapnak 18 200 dollár körüli kamatot. Mivel ők is minden évben ugyanannyit tudnak megtakarítani, mint korábban (azaz 36 000-t éves szinten), így 5 múlva a megtakarításuk 18 200 + 180 000, azaz 198 200 dollár + az induláskor meglévő 80 000 dollár. Ezt (278 200 dollár) ők újra lekötik, immár csak évi 3,5%-on, ami utána nem változik. Ebből a futamidő végén kivesznek 48 685 dollárt + hozzáteszik az 5 évente szokásos 180 000 megtakarított dollárjukat. Ott tartanak 10 év után, hogy van a számlájukon 506 885 dollár összesen. Egyszerűsítve itt is a hárommal történő szorzással: 30 év után tehát a megtakarítás elérheti a 1 520 655 dollárt. A kérdés, hogy akkor mennyiért lehet olyan ingatlant venni, amit mondjuk most olyan 500 000 körül lehet megkapni?
Mi a konklúzió? Nagyon úgy tűnik, hogy ha valakinek megvan a kezdő tőkéje, és éves szinten félre tud tenni minimum 25 000 dollárt minden gond nélkül, akkor érdemesebb még akár hitelre is ingatlanba fektetnie. Mondom ezt úgy, hogy a) túlárazottnak tartom az ausztrál ingatlan piacot; b) elképesztő, hogy “faházakért” 80-100 millió forintnak megfelelő összeget kérnek el; c) hitel-ellenes vagyok. Ezzel ugyanis tényleg azt nyeri a leendő tulaj, hogy van egy saját ingatlana, amit úgy dekorál, ahogy szeretne. Költözés szükségessége esetén annyiért kell bérlőt találni, mint a hitel összege. Nem véletlenül változnak a bérleti díjak sem, ahogy a törlesztő emelkedik, úgy emelkednek az újabb kerületekben az árak is.
Az Üveghegyen is túl 